不動産投資とREITはどっちをやるべき？失敗しないための注意点とは

不動産を投資の対象とした場合、物件を自身で購入して運用する方法（現物不動産投資）だけではなく、REIT（リート）と呼ばれる投資方法も存在します。

両者の違いがよく分からず

現物不動産とREIT。自分はどっちをやったら得なの？

と悩まれている方も多いのではないでしょうか？
結論からいいますと、20代・30代の収入が安定しているサラリーマンの方であれば、

僕ならリートやるくらいなら現物不動産に投資します。

しかし、各個人で適した投資先が異なる場合もあるため、詳細をきちんと把握しておくことが大切です。
こちらの記事では、不動産投資とREIT（リート）をテーマに以下のことがわかるようにまとめています。

ぜひ最後までお読みになり、資産運用の参考にしていただければと思います。

REIT（リート）とは

REIT（リート）とは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった言葉で、不動産投資信託のことを指します。

投資の対象に不動産を組み入れた投資信託になります

銀行や投資家から集めたお金で不動産投資を行い、賃貸収入や売買した際の利益を分配する仕組みです。
また、リートを売却した際、購入した時の金額差が収益となる「売却益」を得ることもできます。

現物不動産投資は、実際に不動産を所有して運用を行います。
家賃や売却による収益がメインです。

一方のリートでは、不動産を所有していません。
不動産を所有している会社の証券を購入することで、間接的に不動産運用の利益を得る仕組みになっています。

「購入のしやすさ」「運用の手間・コスト」「扱っている物件」「利回り」「税金」の観点から、不動産投資とREITの違いをみていきましょう。

リートは一口数万円から始めることが可能です。
一方の不動産は、もし現金一括で購入する場合は、数百万〜1000万円以上と大きな金額が必要となります。

値段も手頃で、取り付きやすさではリートが有利かもしれません

しかし、現物不動産は金融機関からの融資を受けられるため、初期費用なく始めることもできます。（リートは融資を受けられません）

リートは会社の方で不動産の運用が行われているため、物件の管理や運営に関する手間やコストを削減できます。

一方の不動産投資は、物件の維持管理や入居者の問題に対応するための時間や費用が必要です。

仕事で忙しい方では、管理を外注して手間を省いているケースも多いです

リートでは、ほとんどが商業施設やホテルなどの大型物件です。

一方の不動産投資では、個人で大きな買い物はなかなか難しいため、アパートやマンション、一戸建物件などが中心となるでしょう。

「不動産投信情報サービス」によると、2023年2月のリートの平均分配金利回りは約4.07%（2.01〜6.98%の幅）とされています。

不動産投資のほうは、不動産投資家調査（2022年10月現在）によると、ワンルームマンションの期待利回りが地方では4.5〜5.3%、都心部（港区、品川区、目黒区、大田区から構成される城南エリア）では3.9%となっています。

現物不動産投資は自身で運用できるため、物件や購入価格、エリアなどによっては利回り10%以上と大きく稼ぐことも可能です

リートでは、分配金や売却益で得られた収入に税金が課せられます。
不動産投資では、家賃収入や売却益はもちろんのこと、購入時に不動産取得税や印紙税、登録免許税などを支払う必要があります。

一見すると、不動産投資の方が税金の負担が大きく思えるかもしれません。
しかし現物不動産では、管理費用や減価償却費などを損益通算することで、税金を下げられる点がリートとは異なります。

不動産投資、リートは各々にメリットとデメリットがあるため「どちらが絶対に良い」というものはありません。
しかし、融資を受けられるのであれば、現物不動産が有利といえるでしょう。

その理由は以下のポイントになります。

それでは、詳細をみていきましょう。

収入の安定しているサラリーマンの方であれば融資を得やすいため、レバレッジをかけることができる点が有利となります。

レバレッジとは、少額の資金で大きな資産を動かせる仕組みのことです

たとえ自己資金が少なくても、融資によって一括で大きな金額を投資できます。
それにより、低利回りでも資産形成に十分なリターンを期待できることが、現物投資の強みです。

リートの有名銘柄では、主にオフィスや商業施設が対象になっており、住宅への投資はやりにくくなっています。