REITは現物不動産の代わりになるか

なりません。
不動産をポートフォリオに組み入れたい。だからREITを購入しようと考える方は多いです。

しかし、以下の理由でREITは明確に現物不動産に劣っているでしょう。

1. 融資を引けない
2. ほとんどの銘柄が商業テナント系(景気に左右されにくい住宅が少ない)
3. 分配金が出るものがほとんどなので、複利効果が薄い。
4. 「誰でも投資できるもの」が大きく儲かることはまずない。