東京の不動産価格は世界的に見てどうなの?現時点での世界ランクと将来性

先日、世界の大都市の物件価格は値上がりを続けていて、「日本だけでなく世界の不動産も知りたい」という人が増えているという記事を目にしました。

今回は、東京の不動産価格は世界的に見てどうなのか?を調査。

調査するうちに東京の世界での立ち位置や不動産の将来性が見えてきました。

東京は第何位?世界と比べた不動産価格

東京は日本の中心で、他の地域と比べても物件価格が高いです。

では、世界と比べると東京の不動産価格はどの程度のものなのでしょうか?

日本不動産研究所が2023年5月に発表した「国際不動産価格賃料指数」を元に見ていきましょう。

画像引用：日本不動産研究所 第 20 回 国際不動産価格賃料指数（2023 年 4 月現在）

上記のグラフを価格の高い順に並べてみましょう。

順位	都市名	国際不動産価格賃料指数
1	香港	242.7
2	ロンドン	181.7
3	台北	156.9
4	上海	155.8
5	シンガポール	129.8
6	ニューヨーク	132.1
7	北京	124.2
8	シドニー	109.6
9	東京	100.0

東京は9位という結果になりました。

日本国内に住んでいると「東京に家を持てるなんてすごいね!」なんて会話になりますが、世界レベルで見ると大阪や横浜にも敵わないちょっと都心から外れたレベルといったあたりでしょうか‥

利回りはどう?東京の不動産価値の現状とは

世界規模でそこまで高順位に入っていなかった東京ですが、実際の物件利回りはどの程度のものなのでしょうか?

物件の評価方法の1つに「キャップレート」があります。

例えば、月々の純利益が20万円の物件で、キャップレートが8％の場合を想定してみましょう。

1年間の純利益を算出するため、20×12÷0.08で、約3,000万円が物件価値ということになります。

同じ収入の物件であれば、キャップレートが低い方が価値が高く、キャップレートが高いほうが価値が低いといえます。

画像引用：東急リバブル　マーケットレポート

上記の表を参考に東京の物件価値を紐解いていきましょう。

2004年のスタート時から2008年まではジェットコースターのようにキャップレータが落下。日本不動産の全盛期ですね。

ところがたった2年程で爆上がり!

2008年にはリーマンショックがあったため、世界規模で不景気になったことが影響しています。

そこから緩やかに下り続け、現在では4.5付近をキープしています。

一般住宅でのキャップレートの目安は、5〜7%とされているので悪くはない数字ですね!

東京の物件価値に伸びしろはあるのか?

キャップレートが低かったから「東京の不動産めっちゃいいじゃん!」と思ったあなたは、少し気が早いですよ。

不動産投資をするのは、今現在の物件価値よりも今後その価値がどう変化していくかを見極めることが重要です。

すなわち、物件価値に伸びしろがあるかどうかが問題です。

ちょっと調べたところ、実は東京の不動産には多くの伸びしろが隠されていました。

伸びしろその①中国人から大人気

日本の不動産は中国人から大人気なんです。

中国では、土地はすべて国のものとなっていて建物のみ所有権があります。

日本の不動産は永久的に所有できることから、資産が減らない資産保全の役割として人気があります。

特に人気のなのは、都内の一等地。港区、渋谷区、新宿区など駅に近い不動産価値が揺るがないもの。

日本は景気が悪い!と言われていますが、東京の物件価値は、中国人によってまだまだ上がり続けそうです。

伸びしろその②世界の中間層の個人投資家に人気

東京の物件は、超高級層よりも中間層から人気を集めています。

先程の図をもう一度見てみましょう。

順位	都市名	国際不動産価格賃料指数
1	香港	242.7
2	ロンドン	181.7
3	台北	156.9
4	上海	155.8
5	シンガポール	129.8
6	ニューヨーク	132.1
7	北京	124.2
8	シドニー	109.6
9	東京	100.0

上位にランクインしているのはニューヨークとロンドンを除くとその他はすべてアジア圏です。

近年、アジア圏は、世界中から有能な企業や人材を集め、投資資金の流入を促すことで急激な経済成長を遂げています。

そんなバブル絶頂のアジア圏ですが、物件価格が高騰。

経済的にも余裕が出てきて不動産投資を初めたいアジア圏の方々ですが、とてもじゃないけど自国で高級物件を手に入れられないという人が増えています。

そこで、大都会・安定性・リーズナブルの3本柱を持つ東京の物件が今注目されています。

伸びしろその③超高級物件アマンレジデンスがついに完成!?

そして、超高級タワーマンション「アマンレジデンス」が2023年秋頃完成予定。

アマンレジデンスは、港区に建設中のオフィス・商業施設・住宅の機能を兼ね備えた超ハイクラス物件。

国際的に利用されることを想定したつくりで、サービス・お値段・立地、何を取っても一級品。世界中から注目されています。

アマンレジデンスの完成によって、東京はさらに活気付くことが予想されます。

参考記事はこちら：日本一高いタワマン麻布台ヒルズレジデンスは分譲・賃貸・サービス何を取っても日本一だった

伸びしろその④世界と比べて金利が低い

不動産投資は、金融機関から融資を受け運営をおこないます。

金利が低ければ低いほど融資を受けるコストは低くなり、少ない資金で利益が得られるレバレッジが効きます。

住宅ローンにおける世界の金利と日本の金利を比較してみましょう。

こちらアメリカの不動産金利。

画像引用：ARUHIマガジン

6%と言ったところでしょうか。

こちらが中国。

画像引用：日本経済新聞　10月の中国住宅ローン金利、過去最低の平均4.3%

近年かなり落ち着いてきたものの4%を超えています。

そして最後が日本。

画像引用：住宅ローン関連の金利推移

2.5%以下をキープし抜群の低さを誇ります。

日本はこの10年でもさほど大きな変化が見られないため、安定性のある投資先としても大注目されています。

東京の物件を今買うべき?

東京の不動産は、世界的に見てそこまで高い物件価格ではないことがわかりました。

しかし、今後東京の物件価値が高まっていくことが予測されます。

そんな、世界中で不動産投資物件として人気が高まっている東京ですが、購入は早ければ早い方が良いんです。

不動産投資の未来は誰もわかりませんが、ある程度予想することは可能。

その予想の結果は、東京は今後も不動産価格が上がり続ける。

単純に、購入が早ければ早い程安く物件を手に入れることができます。

そして、東京の物件価格が下落していくことは考えにくいため、将来的に大きな資産になることが期待できます。

そして不動産投資は、一気に利益に出そうとするのではなく、何より長期目線でコツコツと続けることが大切。

早い段階で着手する方が、メリットは大きそうです。