投資用ローンと住宅ローンを掛け持ち?審査への影響や両立成功の鍵とは?

「そろそろマイホーム欲しいな」「年金もあてにならないし不動産投資もしたい」

将来のことを考えるとどっちも捨てがたいですよね?

実は両者を掛け持ちをすることは可能です!

ただ、互いに与える影響や始める前に知るべきポイントをおさえておかないと、審査に通らなかったり、開始後ダブルローンで返済地獄に追われる可能性もあります。

将来的に不動産投資に興味津々の筆者が、2つのローンについて調べました。

2つのローンの仕組みや両立成功のポイントをご紹介します!

投資用ローンと住宅ローンは同時に組める

「不動産投資もしたいしマイホームも欲しい!」こんな場合、同時にローンを組むことはできるのでしょうか?

結論だけを述べれば両方のローンを同時に組むことは可能です。

ただ、2つのローンが与える影響や条件をしっかり知っておかないと、後々自分の首をしめることになってしまいます。

まずは、投資用ローンと住宅ローンの仕組みやちがいを見ていきましょう。

投資用ローンと住宅ローンでは融資目的が異なる

まず、投資用ローンと住宅ローンでは、ローンを組む目的が異なります。

投資用ローンは、家賃収入や売却利益を得るための投資目的の物件に対して融資を受けます。

住宅ローンは、居住するために購入する物件に対して融資を受けます。

金融機関で融資を受ける際には、目的によって条件が変動します。

もし、「本当は居住目的だけど投資用ローンと偽って融資を受けた」と本来の目的と外れた借り方をしてしまうと、違約金としてローンの一括返済を迫られる場合もあります。

「不動産購入には変わりないじゃん!」と思うかもしれませんが、不正利用は絶対にやめましょう。

投資用ローンと住宅ローンの4つのちがい

では、投資用ローンと住宅ローンでは一体何がちがうのでしょうか?

以下で詳しくみていきましょう!

①借入総額がちがう

両者のローンでは、借り入れできる金額が異なります。

借入総額は、投資用ローン＞住宅ローン　と投資用ローンの方が借りられる額は多いです。

住宅ローンの返済原資は収入や貯蓄であるのに対して、投資用ローンの返済原資は、年収＋資産＋家賃収入が返済資源となるため借入総額も大きくなります。

一般的に住宅ローンは年収の5〜6倍が借入額であるのに対して、投資用ローンは年収の10〜20倍の借入が可能です。

②審査内容がちがう

ローンを組む目的がちがうと、審査する内容もちがってきます。

住宅ローンでは、返済能力があるのかを審査されます。

安定した収入があって、あまりにもカツカツでない返済プランでない限り住宅ローン審査で落とされることはほとんどありません。

「積算評価」とは、土地、建物それぞれの価値を算出して合計したもので、家賃収入を得るに値する物件であるのかを評価します。

「収益評価」は、修繕費や管理費といった不動産経営をおこなう上で掛かる経費を差し引いても返済が可能なのかを見極めるものです。

投資用ローンでは、本人の年収や資産に加えて事業としての将来性や計画性も審査内容に入ります。

本人の年収以外にも不動産投資による収益が大いに影響するため、住宅ローンと比較すると審査が厳しくなっています。

③年齢制限がちがう

居住目的か投資目的かでローンを組める年齢制限にも差があります。

一般的に、住宅ローンを組める年齢は20〜70歳となっています。

住宅ローンを組むには、「団体信用生命保険」に加入しなければなりません。

団体信用生命保険とは、返済中に契約者に万が一の事態があった場合に住宅ローン残高が0になる保険のことで、申し込めるのは80歳まで!

そのため80歳までにローン返済をしてもらわないと金融機関としても困った状況になるので、住宅ローンを組める年齢は70歳となっています。

一方、投資用ローンを組むのに年齢制限はほとんどありません。

ただ、定年後のように安定収入がなくなった状況だと、どうしても審査は通りにくくなります。

④名義制限がちがう

ローンを組む名義制限にもちがいがあります。

住宅ローンは、融資対象の物件に住まなければならないためローンを組めるのは個人名義のみです。

投資用ローンは、家賃収入の事業となるため個人もしくは法人名義でも融資を受けられます。

⑤金利がちがう

ローンを組むときに、わずかでも低い方がよいと思う金利にもちがいが生じます。

金利は住宅ローンより、投資用ローンの方が高く設定されています。

住宅ローンはあくまで居住のために購入する物件であるため、収入や預貯金が少ない人でもマイホーム購入ができるように低めに設定されています。

一方、投資用ローンは選ぶ物件や、政治的影響を受けて価値が変動するリスクがあるため金利は高めになっています。

住宅ローンの平均変動相場は0.3〜0.9％、投資用ローンの平均変動相場は、1.2〜2.8％となっています。

データ参照：住宅ローンデータ　不動産ローンデータ

投資用ローンと住宅ローンは審査に影響しあう?

同時にローンを組んだ場合、審査や借入額に影響することがあります。

まず、投資用ローンを先に組んだ場合、ローン審査となる原資返済項目に収入や貯蓄以外に家賃収入がプラスされます。

総合的に収入や資産が多いと、返済能力が高いとみなされ金融機関からの信用度が上がり審査に通りやすくなります。

ただ、不動産投資が起動に乗っておらず、ローン返済が滞っていた場合には、信用度はガクンと下がります。

住宅ローンを先に組んだ場合には、ローン滞納をしない限り、「返済能力がある人だな」と見極められるため金融機関からの評価は上がり、融資を受けやすくなります。

ただ、すでに高額の借入をしているため、融資額が減ってしまうこともあります。

ローン両立は物件選びが鍵!

資産を増やすための投資用ローンも家族の快適な生活のための住宅ローンも同時に組めることがわかりました。

ただ、不動産は一世一代の大きな買い物!

さらに二重でローンを組むとなると返済額は膨大!2つのローンを上手く回していくためにも物件選びは命と言っても過言ではありません。

それぞれの物件選びのポイントをお伝えします。

住居物件を選ぶ前にするべきこと

マイホーム購入の際は、人生設計を綿密に行いましょう。

子どもが複数人欲しいのであれば、「それなりの部屋数が必要?」「病院やスーパーは通える距離にある?」など、将来的なことを視野に入れた物件選びが大切です。

また、「学校が近くて人口の減少が考えにくい地域」と物件価値が下がりにくい買い物をすることで、将来的に売却を考えた際に有利となります。

投資物件を選ぶ際に外せない条件　　

投資目的の不動産購入は、とにかく住人の確保が大切です。

不動産投資は家賃収入によって利益を得るため、そもそも住んでくれる人がいなければ運営が成り立ちません。

時々、格安で購入できる高利回り物件で気持ちを揺さぶってくる情報も耳にしますが、高利回りの物件ほど地方都市であることがほとんどです。

新築のうちは、借り手も見つかりやすいですが、築年数をかさねた田舎のオンボロ物件に「住みたい!」と思ってくれる好都合な人は早々いません

そのため、不動産投資には絶対的に人が集まる都心部が最優良候補です。

都心物件は、物件価格が高いため低利回りに思えますが、住人が見つからずに困るリスクが極めて低いです。

長い目で見て何が良いのかを慎重に判断しましょう。

2つのローンでよい影響にも悪い影響にもなりうる

投資用ローンと住宅ローンは同時に組むことができます。

ただ、ローンを組めるかは「返済能力があるか」が鍵を握っています。

先に融資を受けている場合、「返済能力がある人だな」と思われる可能性もあれば「すでにこんなに借入額があるのに本当に返済できる?」と疑われる可能性も大です。

金融機関からの信用をアップさせるさせるためにも、無理のない返済プランや将来設計、物件選びを慎重に行いたいですね!