【やめとけ】ボロ戸建投資に手を出してしまったものの末路

【結論】私なら、絶対やりません

ボロ戸建て投資は絶対やりません！

いい話には必ず裏があります。

相談する相手が営業マンだと、そもそもゴールが一致していません。

正しい判断をするためには、正しい知識や情報、データに基づき、あなたが判断するしかないです。

ここで一番言いたいことは、安くて高い利回りに飛びつくのではなく、

高くても本当に価値があるもの、

多少リスクテイクしても、比較したときにどちらが勝率が高いのか、見定めてほしいください。

私だったら、都心部ワンルームマンション一択ですね。

銀行のお客さまの失敗事例

私は現役銀行員です。不良債権担当もしていました。取り立てのイメージですが、そんなことはしません。穏やかにお金を返してもらう話しをします。

不動産賃貸の業績悪化パターンは大体決まってました。

• 入居者がいないので、家賃収入がないから返済できない。
• 入居者が入れ代わり、当初想定の家賃を下回りお金が回らない。
• 家賃を上げるためにリフォームするお金もない。
• そして、最後の出口は物件売却して返済してもらいます。

ここで2つ困ったことが起こります。

①売却しても借入が残る。

②物件が売れない。

①は頭金が少なくローンに依存しすぎたか、不動産を高掴みした（買った価格がそもそも高すぎた）ことが原因です。

②は物件選びを間違えたことが原因。

ボロ戸建て投資ですが、少額投資で始められる不動産投資なので、①はそこまで気にする必要はないのかもしれません。

特に②が気になります。

ボロ戸建ての資産価値は土地のみだとしても価値はほとんどないでしょう。

ちなみに、プロの業者が仕入するとお金をかけて解体しますからね。

高利回りといってもインカムゲインだけで投資回収を考えた場合、仮に利回り10％なら投資回収は10年です。

ボロ戸建を買うんですよね？

既に何年経過しているんですか？

出口のタイミングはいつでしょうか？

日本の人口はどんどん減ります。

住宅はこれから余ってきますよ。

つらつらネガティブなことばかり書きましたが、それでも投資したい人に向けてこれから解説しますね

今話題？ボロ戸建て不動産投資とは

不動産投資を始めたい初心者の方たちで、ボロ戸建て投資が話題のようです。

これは少額で始められると言うハードルの低さと、高利回りの２点が主な理由と考えられます。

少額で始められる

不動産投資は株式投資とちがって、まとまったお金が必要です。

当然、心理的なハードルも上がります。

そんな不動産投資が、

手の届く金額で始められるとなると、魅力を感じる方も多いのでしょう。

物件サイトを見ると、確かに500万円を下回るような物件も散見されます。

お値段だけでいうと車を買うような感覚、ローンをしなくてもキャッシュで投資できる金額なのかもしれません。

実は不動産投資はハードルも高く、選択肢も限られます。

というのも、不動産投資をしたいと考えた場合、現物投資（不動産実物に投資する）かリートに投資するしか選択肢はありません。特に現物投資は、お金を持っているか、お金を借りられる人しか投資できないですよね。

そういった背景から、不動産投資の裾野を広げようと、クラウドファンディングやセキュリティートークンといった不動産を小口化する新しい仕組みが世の中に出始めています。

利回りが高い

もう一つの理由は、物件の投資利回りが高いという点です。

利回りが高い＝物件価格が安い。

つまり投資元本が小さいことを意味しています。

私の経験則ですが、不動産価格は5年以上前から高止まりしている印象です。

昔は不動産投資というと利回りは7〜8％が相場でしたが、今は東京都内の物件だと5％を下回り3〜4%が当たり前。

そんな中、築古のボロ戸建ての利回り10%、15%を目にすると、非常に魅力的に映りますよね。

プロが語る功名なセールストーク？ボロ戸建て投資のメリット

少額投資と高い利回り

投資メリットとして少額投資で始めやすい点は上述しました。

不動産投資はそもそも選択肢が少ない。

そんな中、少額で不動産投資を始められることに加えて、高利回りであれば当然メリットです。

リノベの自由度が高い

築古の中古戸建てですので、やはり手を加えるケースが多いです。

ただマンションと違って戸建ては自由度が高いので、入居者がつきやすいようにリノベーションすることが可能です。

例えば、和室を洋室に変えたり、ウッドデッキを設置したり、戸建てならではの付加価値をつけることができます。

ランニングコストが抑えられる（管理、税金）

マンションと違って、共益費や修繕積立金等が発生しません。

ただし、修繕費がかからないわけではないです。あくまで毎月定額の修繕積立が発生しないというだけ。

また、建物は築古ですし、立地条件は郊外が前提なので、税金も比較的安く抑えられると思います。

一度入居してもらえたら、入れ代わりが少ない

戸建てに住まれる方は、単身世帯ではなくファミリータイプの方が多いです。

ワンルームマンションに住む単身者ではないので、テナントの入れ替わりは少ないことが想定されます。

出口は投資家も一般ユーザーも対象に

売却する際、アパートやマンションと比べて戸建ては圧倒的に数が多いです。

投資用か自用（居住用）かを問わず、買い手の候補は多いでしょう。

語られない真実！ボロ戸建て投資のデメリット

ローンが通りにくい

ボロ戸建て投資はローンの審査が通りにくいことが想定されます。

なぜなら、建物が古く物件の価値がほとんど評価されないためです。

不動産投資で資金調達ができない事は大きなデメリットだと思っています。それは、数ある投資の中で唯一お金を借りて投資ができるのが不動産投資だからです。この大きなアドバンテージを築古戸建て投資では選択出来ないので、大きなデメリットだと感じています。

修繕の費用や手間

メリットのところでは、リノベーションの自由度が高いと書きましたが、やはり数百万円で不動産を手に入れるという事は、それなりの修繕が必要な物件だということです。

当然業者などに頼むとコストは高くなるので、結果的に投資額が増えます。

コストを抑えようとすると、自ら動く必要があります。例えば、業者の手配なども個別に全て自分でやったり、場合によってはDIYをしたりなどコストを下げるための努力が必要になります。

入居者の安全トラブル

入居者とのトラブルは賃貸事業にはつきものです。

ボロ戸建てになると、修繕の頻度は上がりモグラ叩き状態でしょう。

また、別の問題も考えられます。

それは、地震です！

当たり前の話ですが、あまりにも築年数が経過しているため、老朽化が進み入居者の安全確保が非常に心配です。

倒壊リスクがあります！

日本は地震大国であり、今後間違いなく大きな震災が起こるとさえ言われています。

旧耐震の物件であれば倒壊リスクを抱えており、最悪の場合入居者が死亡するリスクもあるでしょう。

こちらのスライドでは、熊本地震で震度7を2回観測された地域における木造家屋の倒壊データです。

見てくださいよ！！

旧耐震基準の倒壊率は現行規定のものと比較して

なんと10倍以上ですよ！！

事故物件になるリスク

ボロ戸建ての入居者は、どんな方をイメージできるでしょうか？

郊外の物件で、賃料が安い戸建に住めるとなると・・・

若い子育て世代のファミリー層かもしれませんが、

むしろ、工場で働く外国人労働者、生活保護者、高齢者などが現実的かもしれませんね。

特に高齢者で単身者の場合、

孤独死のリスクがあることを忘れてはいけません！

事故物件になる可能性ありますよ！！

出口戦略が描きづらい

あくまで趣味で新しい住処を買うわけではなく、もちろん投資です。

どこかのタイミングで出口を向かえなければいけません。

確かに少額でスタートし、高利回りで運用し続けられるならメリットでしょうね。

しかし実際にインカムゲインで投資回収ができても、まだ利益はでていません。

最後、売れなければ本当の意味で投資回収はできていないと思います。

そもそも築古物件が数多くある中で、自分が売りに出した物件が簡単に売れるのか？非常に懐疑的です。

ちなみに日本はこれから間違いなく人口が減っていきます。住宅の戸数はむしろ余っていくことが想定されます。

ボロ戸建の投資物件は郊外が多いと思いますが、人口はむしろ都心部へ流れていく傾向があると言えるでしょう。

そのような背景も踏まえると、投資から数年後に果たして環境がどう変わっているかは想像すると。。。

【盲点？】ボロ戸建て投資のリスクはこんなにある！

投資のメリットとデメリットについて触れましたが、次にリスクについても説明したいと思います。

投資開始時から入居者がつくのか？

まず入居者がつくのか？が問題です。

もちろん少額で始められて、高利回りなのは理解します。しかし、これは入居者がいることが大前提です。

郊外で人口も少なく、賃貸需要が見込めない物件を買ってしまうと、ずっと入居者が不在状態になってしまいます。

最初から入居者がいる物件を選ぶことも大事ですが、内覧が出来ないケースが多いのでどの程度修繕が必要かわからない点も悩ましいですね。

実態利回りが悪い　リフォーム代が高額になると利回りは低下する

不動産を購入する時

最初に見る情報は全て表面利回りです。

当然購入後にリフォームすれば、投資額はさらに増えます。

修繕前の利回りが仮に10〜15％だとしても、修繕後の利回りは7〜8％となると当初想定を下回ります。

購入後にかかるコストも加味して、投資利回りを計算しなければいけません。

火災保険の対象にならない場合も

ボロ戸建てですので、築年数がそれなりに経過していますよね。

保険をかけられないこともあるでしょうし、火災保険などでカバーされないことも想定されますので注意しましょう。

売却が難しい&解体費用もかかる

繰り返し強調していますが、土地があるからといっても郊外の土地の資産価値はほとんどないです。仮にプロの戸建て業者が買い手の場合、再開発を前提とするでしょうから既存建物の解体費用も加味すると、売却価格は二束三文は必至。

投資利回りが10％でも、元本回収は10年かかります。その点注意が必要です。

キャピタルゲインを狙えないとなると投資回収をどこまでできるのか、十分計画を立ててください。

ボロ戸建て投資用の物件を選ぶポイント

数多くあるボロ戸建ての中から、どういった物件を探せばいいのかポイントを解説します。

（戸建ての）賃貸需要があるのか

賃貸需要があるか？は極めて重要なポイントです。

単身世帯であれば当然、都心部、職場へのアクセスを考慮してワンルームマンションなどを借りるでしょう。一方で、戸建てをかりたいと思う方はどんな人でしょうか？

例えば、子育て世代のファミリータイプであったり、田舎暮らしを希望するファミリーやディンクス、車通勤可で1時間圏内、マンションのような画一的な物件ではなく、自由度の高い物件を志向する若い夫婦など

ですが、果たしてそうでしょうか？

郊外の安い、築古の戸建てですのでむしろ高齢者や外国人労働者、生活保護を受けるような低所得の方などが、むしろ現実的なのかもしれませんよ。

ここで言いたいのは、投資をする際に物件の入居者（想定顧客＝ペルソナといいます）をイメージできるかどうか。

物件を借りてもらえるような立地や仕様になっているか。そもそも投資をしようとする物件のエリアには賃貸需要があるか、入念に調べる必要があるでしょう。

不動産は立地が全て！！

ボロ戸建て投資は資産価値を見てキャピタルゲインを狙う投資ではないです。

とはいえ、インカムゲインを狙うにしても、賃貸がちゃんと成り立つのか空室になっても入れ替えができるのかは大事なポイントです。

耐震基準を確認しておく

日本は地震が多いです。諸外国に比べて日本の不動産は割安だと言われている理由の1つに地震があると言われています。数多くの大震災を経験し、日本の建築基準では耐震基準が設けられました。

1つ大きな分かれ目が昭和56年6月1日以降に建築確認を取られたもの（竣工ではない点、注意してください）から新耐震基準となっています。新耐震基準とは震度6から7程度の揺れにも耐えられる基準だと理解していただければいいと思います。

戸建てに限らず、新耐震基準か旧耐震基準かで資産価値が大きく変わります。投資の入り口として少額かもしれませんが、旧耐震基準は極めて価値が低いと思って間違いないです。

汎用性のある間取り　最低2DK以上

ボロ戸建て投資のメリットの1つに自由度の高いリノベーションと書きました。

ここでは少し矛盾したことを書きます。

売りやすい物件というのは、やはり汎用的な間取りや設備が求められます。

当然、凝ったデザインなどは趣味が合う人には価値があるんですが、尖った志向はある特定の人にしか刺さりません。例えば、間取りで言うと2 DK以上の汎用的な間取りのものをお勧めします。

最後に、私ならこうします

ここまでボロ戸建て投資についてたくさん説明、解説をしてきました。

少額で始められる、高利回りに過度に期待しすぎず、良い面だけを見ずに悪い面もしっかり見て、見極めてほしいです。

最後に私が考えていることをお伝えします

郊外のボロ戸建てに投資していろんなリスクを負うのであれば、同じ投資額＋銀行ローンで

都心部のワンルームマンションに投資します！

一択です！

以下にメリットとデメリットをまとめてみました。

正直、都心部のワンルームマンション投資の方が

投資という観点では”勝ち”だと思いますが、いかがでしょうか？

	都心部1Rマンション	ボロ戸建て
メリット	・ローンを借りて投資ができる ・資産価値はそこまで目減りしない ・テナント付けの難易度はそこまで高くない ・人口動態から需要は堅調 ・修繕コストは限定的かつ手間もかからない ・マンションの構造は戸建に比べて間違いなく強固 ・家賃設定次第で入居者の質はコントロールできる ・売却も比較的ハードルは低い	・少額から始められる ・利回りは高い ・供給件数は多い ・売却時の買い手候補の裾野は広い
デメリット	・高利回りは期待できない ・少額では始められない ・戸建に比べると供給件数は限定的 ・基本的に売却先は投資家	・フルローンは不可（ローンは借りられない） ・資産価値は二束三文 ・テナント付けの難易度は高い ・今後の人口動態を考えると賃貸需要は▲ ・かかる修繕費コストは青天井 ・地震による倒壊リスク、保険でもカバーされない ・入居者の質▲ ・売却はかなり難しい

まとめ

ボロ戸建て投資は、不動産投資を始めてみたい初心者には少額で始められて魅力的に映るのだと思います。

ただ、これから日本の人口は減り、当然住宅も余るはずです。バブル期を経験した方は不動産の話をする際にババ抜きとよく表現していますが、まさにその通りではないでしょうか。

繰り返しますが、投資利回りは高いかもしれませんが、利回り10%で投資回収するのに10年かかります。10年先の未来を想像してください。その間に地震が発生したり、入居者が高齢者で孤独死したり、青天井に修繕費をかけ続けるんですよ。

冒頭に私が書いた不良債権の困った人たちの事例も参考にしてください。ホラーストーリーではなく事実です。

最後に、ボロ戸建てはこれからもっと問題になるのかもしれません。実際に首都圏都内でも空き家問題というのがあって住めない物件なのですが、壊すと費用もかかり、税金も高くなるので、放置されている物件が数多くあって問題になっています。行政もそういった物件を問題視しています。

そんな初心者が手を出すような投資はせず、多少高くてローンが必要だとしても東京都内、都心部のマンションから始めましょう！！これ一択です！！

ボロ戸建投資、私なら絶対やりません！！