「リートをおすすめしない」本当の理由を知っておくと資産運用の幅が案外広がった話

「リートは利回りが良いらしい」

そんな噂を聞いてリートについて調べまくった筆者。

リートで調べると「リートはおすすめしない」「リート怖い」こんなワードばかりが出てくるではありませんか!

そんなに恐ろしいものなのかとさらにリサーチを続けると、確かにリートは怖さ満載の投資方法であることがわかりました。

しかし、怖いポイントさえおさえれば「そんなに悪いものではないのかも?」と思えたのが感想です。

リートについて詳しく調べたことで、今後の資産形成にも大いに役立ちそうです!

一緒にリートがおすすめされない本当の理由をみていきましょう!

そもそもリートとは何?

リートは投資信託や生命保険などの金融商品の1つです。

リートは、リート運営会社から商品を購入する人達「投資家」が払ったお金で不動産投資による経営をおこないます。

その利益を商品を購入してくれた投資家に分配する「分配金」が得られたり、元本よりも高い価値の時に売却することで利益をもうける仕組みで運用します。

リート運営会社は、「商品の収益の90%以上を分配金に回すという条件を満たしていれば法人税が無料になる」という特典を受けられることから比較的高い利回りが狙えるため投資家から注目を集めています。

リートは大きく3種類に分けられます。

「単一用途特化型」は1種類の不動産に投資をします。1つの物件に特化しているので、値動きがわかりやすくハイリターンが狙えます。

「複合型」は2種類の用途の不動産に「総合型」は3種類以上の用途の不動産に分散して投資をします。用途数が多ければ多いほど破綻や倒産の危険性が分散されるのが特徴です。

リート投資で扱う主な物件には以下のようなものがあります。

たくさんの種類の物件に分散して投資できるのがリート最大の特徴です。

リートは危ない!と言われる本当の理由

リート投資をおすすめしない理由には「景気動向の見極めの難しさ」があげられます。

リートは不動産を扱う金融商品ですが、扱う物件の中には景気動向の影響にめちゃくちゃ左右されやすい不動産が含まれています。

上記の物件は、会社の経営状況によっては破綻や倒産のリスクを伴います。

リーマンショックやコロナショックのような数十年に一度の大不況には、続けて行くことさえ困難なホテルや商業施設もあるでしょう。

また、特に物流倉庫は、災害時に大きな損傷を受けやすく通常業務再開にも時間が掛かります。

いずれにせよ、素人では経営状況の判断が難しい上記施設にリート投資するのはとても危険なことなのです。

ついついハイリターンに踊らされて手を出したくなるリートですが、値動きの予測が付かないオフィスやホテルは非常に運営が難しいことが分かります。

リート初心者でも入りやすい!安全性が高めの物件

リートの恐ろしさはわかりましたが、恐ろしい主な理由は不景気や経営状況悪化による破綻や倒産であることがわかりました。

すなわち、「景気の変動に左右されにくい」という問題をクリアしていれば安定性があるうえに高い配当金が狙えて投資手段として悪くはなさそうです!

リートの中でも比較的初心者でも取り組みやすい物件を調べてみました。

ヘルスケア施設とは介護施設や高齢者向けの住宅、医療関連施設などをを指します。

少子高齢化の現代では非常にニーズの高い投資先として注目を集めています。

ただ、ヘルスケア施設は経営者の腕によって運営状況は大きく左右されます。

いくら良い建物であってもサービスの質が悪ければ利用者離れは防げません。経営者の人格までは見定められないのが難しいところですね。

また、住居として扱う「住宅」は景気の影響を受けず家賃の振れ幅も少ないため、リート物件の中では最も安定した収益が見込めます。

難しいサービスをする必要はなく、一般の賃貸としての心構えだけでよいので経営者側にそこまで心配がいらないのもメリットです。

リートで最強なのは単一用途特化型の住宅系

上記の結果から、リートで最強なのは1つの用途に集中して投資をする「単一用途特化型」の景気動向の影響を受けにくい「住宅系」であることがわかりました。

単一用途特化型はハイリターンも見込めて最高!

さて、あなたならどんな銘柄を選びますか?

含み益が大きすぎるリート銘柄には落とし穴が‥

利回りの良さで定評のあるリート投資ですが、含み益があまりも良すぎる銘柄には落とし穴があります。

＜含み益の高い住宅銘柄ランキング＞

画像引用元：gatechannel

含み益率の高い住宅柄銘柄の上位1・2位はなんと北海道。3位に東京が入ったものの4位はまたもや北海道。5・6位には九州勢がランクインしているではありませんか。

地方物件は物件価値が低いため運営をスタートしやすいメリットがありますが、長い目でみると入居者確保が難しいという心配事が付き物です。

入居者がいなくなり破綻するリスクが非常に大きいのです。

常に多くの人で溢れかえっている東京をはじめとした都心部は、たとえ底利回りであっても長期目線でみると非常に安定した利益が見込めます。

長い将来を考えると都心部への住居型リートへの投資が最強!となります。

リートと現物不動産どっちを選ぶべき?

リートを投資方法とするにしても「住宅型一択」なら「不動産投資でも良いんじゃないの?」と思いませんか?

リート投資と不動産投資の特徴をそれぞれまとめました。

ローンを組む必要なし!リートの特徴

リートは「まとまった資金がいらず、少額から手軽にはじめられる」のが特徴です。

不動産を購入するにはまとまった頭金が必要だったり、準備が難しい場合には銀行でローンを組むのが一般的です。

しかし、リートは1口単位で購入ができるので、ローンを組む必要がありません。

また、不動産購入にはさまざまな手続きが必要ですが、リートはスマホ1つではじめられます。

管理会社が手入れをするので、維持に掛かる手間もゼロです。

自分のものにも出来る!現物不動産の特徴

不動産投資は、「購入した建物を自分のものにできる」のが最大の特徴です。

現物不動産投資の強みは最終的に自分の所有物にできるのが強みです。

人口の多い都心部では物件価値が高く人気なうえに、必要であれば自分が超便利な土地に住むことさえ可能です。

まとまった資金が必要になった時には、売るという方法もあるので「常にバックに大きな資産がある!」という安心感がありますね!

また、将来的に大きな利益に繋がりそうな物件とめぐり合えた場合には、少々高くても早い段階で手に入れておきたいものです。

大金は無くてもサラリーマンであれば、金融機関からの信頼度も高いため高額の融資も比較的簡単に受けられるのも不動産投資の特徴です。

現物不動産は管理が大変なイメージがありますが、管理会社に物件管理を委託する方法もあるため運営維持の労力はさほど掛かりません。

まとめ　リート物件のハイリターンに惑わされてはいけない!

リートをおすすめしない理由は、「景気動向にめちゃくちゃ左右されやすい投資方法で素人には見極めが困難であるから」であることがわかりました。

しかし、経済の影響を比較的受けにくい住宅型であれば、結構イケてる投資方法であることもわかりました!!

ほかの投資手段よりも比較的利回りの高いのが魅力のリート。

しかし、利回りだけに踊らされると気が付けば「地方都市の田舎物件に投資をしていて全然入居者がいなくなった」という恐ろしい事態に巻き込まれます。

目の前にある分配金にだけに気を取られず、「長期目線で見ると何が最善か」を見極めて運用をすればリートも悪くないかもしれませんよ?