中古マンションが住宅ローンに通らない理由と残酷な真実とは？

こんな疑問に応える記事です。

マンションの購入には、必ずといって関係する住宅ローン。

人生に何回も購入する機会がないからこそ、大事なのは「正しい知識をつけること」ですよね。

そこで、今回は中古マンションで住宅ローンを組む時に、知らないと損する情報をまとめてみました。

この記事でわかることは下記のとおりです。

理想の中古マンションを手にいれるため、必ず最後まで読んでくださいね！

中古マンションが住宅ローンに通らない理由と残酷な真実とは？

大前提ですが、中古マンションも新築マンションと同じように、住宅ローンは使えます。

ただ、中古マンションだと住宅ローンに通らない可能性もあります。

住宅ローンが通らないのは、主に下記の理由です。

順番に解説しますね。

物件が原因のケース【担保価値が低い】

結論、新築マンションに比べると、担保価値が低くなる可能性があります。

住宅ローンは、購入するマンションを担保にして、お金を貸すビジネス。

もし、あなたがローンを払えなくなると、銀行はあなたのマンションを預かって売るんですね。

「売った時にいくらになるのか」が担保価値です。

下記は、担保価値が低いマンションの特徴です。

順番にみていきますね。

築年数が古い

結論、築40年以上は築年数が古いといえます。

なぜなら、1981年6月以降に新耐震基準になったので。

新耐震基準とは、「より大きい地震に耐えられるように建物の基準を厳しくしよう」

という目的で作られてます。

具体的には、震度7程度の地震でも壊れないくらいの基準。

ちなみに、下記でも新耐震基準の建物の倒壊はなかったのです。

マンションの築年数を考えるなら「新耐震基準」は1つの目安です。

修繕積立金が不足している

修繕積立金とは、下記のようなマンション全体で、共有する部分の修繕に使われるお金です。

もし、あなたが中古マンションを購入すると、前の持ち主が積み立てた修繕積立金は、まるまるあなたに引き継がれます。

ところが、国土交通省が実施した「マンション総合調査」では、計画に比べて不足しているマンションが、なんと34.8％！

国土交通省　平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状　001287570.pdf (mlit.go.jp)

「3件に1件が計画に対して足りていない」って、ぶっちゃけ、かなりの割合ですよね。

結論、下記のとおりです。

マンションによっては、明らかに修繕積立金の積立金が足りず、修繕計画が非現実的なところもあります。

こんな中古マンションは購入を避けるべきかと。

修繕積立金が不足していないか、下記で事前にチェックしておきましょう。

あわせて、大規模修繕の予定もチェックしておいた方がいいでしょう。

借り手側が原因のケース

結論、下記が代表的な理由です。

順番に解説します。

年収に対して借入額が多すぎる

結論、年収に対して借入金額が大きいと、住宅ローンの審査が通らない確率が上がります。

金融機関によっても違いますが、返済比率（年収に対しての年間返済額の割合）は多くても年収の約30％～35％が目安です。

ただし、借金には住宅ローン以外に、下記も含まれるので要注意。

将来、出費が増えることも考えると、返済比率は25％以内を目安にすると良いです。

借入の返済、支払いが延滞している

結論、過去に延滞履歴があると、住宅ローンの審査が通らない確率が上がります。

延滞履歴があると住宅ローンの審査はNGです。審査時に公務員や上場企業などの勤務先の属性が判断基準に影響を及ぼしますが、それ以上に大切なのが個人信用情報！ここは信用問題で審査の第一関門だからです。延滞ありの公務員より、延滞無しの勤続年数1年のサラリーマンの方が通ちゃいます！

— ハコイチ｜【不動産20年のプロ】初心者・働く女性向け中古マンションの失敗しない購入方法教えます！ (@hakoichiba) May 17, 2023

具体的には、こんな支払いも対象に。

評価項目や評価期間は、下記で異なります。

延滞履歴の確認方法は、後述しますね。

自営業で収入が安定していない

結論、自営業で収入が安定していないと、住宅ローンの審査が通らない確率が上がります。

なぜなら、個人事業主は審査の時に「確定申告書」を提出するから。

具体的には、所得金額（収入－経費）が住宅ローンの返済比率の基準の数字です。

収入が安定していても、経費が多いと所得金額が低くなるので、同じく住宅ローンの審査が通らない確率が上がります。

転職して間もない

結論、転職直後は、住宅ローンの審査が通らない確率が上がります。

なぜなら、勤続年数もみられるので。

一般的には、転職後3年以内は住宅ローンが通りにくい傾向です。

もし、あなたが転職を考えているのなら、住宅ローンが実行されてから転職を考える方がいいかなと。

銀行からすると、あなたが転職をしても、住宅ローンの毎月の支払いができれば、問題はないからです。

中古マンションが住宅ローンの審査に通らなかった場合の対処法とは？

結論、下記を検討してみましょう。

順番に解説します。

信用情報を取りよせる

結論、信用情報を取りよせましょう。

なぜなら、あなたの過去の延滞履歴が確認できるので。

信用情報（しんようじょうほう）とは、個人の年収や住宅情報、勤務先等の属性情報、ローンや公共料金等の支払い情報のこと。

「信用情報」　(2023年3月29日 (水) 04:41　UTCの版)『ウィキペディア日本語版』信用情報 - Wikipedia

と思われるかもですが、基本的には教えてくれません。

下記に、具体的な信用情報機関をまとめてます。

信用情報機関	タイプ
JBA	銀行系
CIC	カード系
JICC	消費者金融系

デメリットは、有料で1,000円程度かかります。

ただ、住宅ローンが通らなかった理由を知らないと、違う銀行でも同じ結果になるかもしれないですからね。

頭金を増やして借入額を減せないかを検討する

結論、頭金を増やして借入額を減らせないか、検討してみましょう。

住宅ローンの審査に通らなかった理由が、下記が原因の場合です。

ただし、頭金を増やし過ぎると、自由に使えるお金が減るので注意です。

「フラット35」を検討する

「フラット35」とは、「住宅金融支援機構」という、半分公的な機関が提供している住宅ローンです。

特徴としては、下記のとおり。

ひとまず、フラット35を検討する価値はあるはずです。

まとめ（中古マンションが住宅ローンに通らない理由と通らなかった場合の対処法）

この記事をまとめます。

中古マンションが、住宅ローンに通らない主な理由です。

物件が原因のケース【担保価値が低い】なら

借り手側が原因のケースなら

また、住宅ローンの審査に通らなかった場合の対処法としては、下記を検討してみましょう。

あなたの中古マンションの購入に役立てば、幸いです。

最後まで、ご覧いただき、ありがとうございました！