東京マンション価格の今後を大予想！暴落の兆しはあるか

東京の新築マンション価格は高騰し続けています。今の相場は異常なのでしょうか？今後も続くのでしょうか？下落することはありうるのか予想したいと思います。

東京のマンション価格が今後も下がらない理由

東京のマンション価格は、ずっと右肩上がりでした。

コロナショックや、東京オリンピック後も価格は高止まりし続けています。

正直、価格が暴落はしないと思いますし、そういう声の方が多数派ではないでしょうか。

東京のマンション価格がなぜ下がらないのか、理由を考えていきます。

日本だけ住宅ローン金利は低金利を維持

日本は長らく低金利環境が続いています。

理由は、2013年に黒田総裁がアベノミクスとして異次元緩和を実行し、金融緩和政策を続けているからです。

グラフは住信SBIの住宅ローン金利のうち、変動金利の過去数値をグラフにしました。
おわかりの通り、低金利でずっと推移しています。

金利が低いと支払う利息が減り、住宅ローンとして借入ができる金額が大きくなります。つまり、需要と供給の関係で言えば、低金利環境のおかげで広範囲の所得層に資金供給をし、需要の下支えをしているわけです。

実際、私も数年前にマンションを購入した際、頭金はほぼ払っていません。なぜならフルローンで住宅ローンが借りられたからです。

加えて、当時は住宅ローン減税が借入額の1％、最大40万円控除されました。つまり、下手に頭金を入れると最大控除を受けられなかったんですね。フルローンできるならその方がお得でした。

東京の人口動態

東京に関しては人口は減るどころか、むしろ増える傾向です。

東京は日本の政治、経済の中心です。雇用もあるし自然と集中します。

たしかにコロナではリモートワークが普及し、都市部ではなく郊外や田舎暮らしも流行りましたね。それも一定の需要はあると思います。ただ、主流は都心集中であることは間違いありません。

実際、withコロナにおいて、社会インフラ、医療体制の観点でも東京は随一です。

人口動態は住まい需要にリンクします。都心部に集まる人口は、住宅需要そのものです。

パワーカップルというシン購買層

もう手が届かない水準まで、東京のマンション価格が上昇していることは事実です。では一体誰がこんな高いマンションを買っているんでしょうか？

実はパワーカップルと言われる、共働きで年収1000万円超の世帯も見逃せない購入者層と言えます。

ライフスタイルの変化でファミリー世帯の場合、保育園や幼稚園に子供を預けて共働きする家庭が増えています。世帯ベースの収入はそれなりにあって、かつ上述した住宅ローンの低金利により、お金を借りられる状態がつくられ底堅い需要が形作られているわけです。

身近な話として、1億円超の物件はともかく、5000万円〜8000万円位の物件は周囲でも買われています。

正直サラリーマンが手を出す価格帯を超えている印象はあります。しかし、住宅ローンは借りれてしまうこと、家賃と35年の住宅ローンの返済額を比較すると大差ないこと、さらに、中古価格が安定している（中古市場も高い）ことから、購入時のハードルを下げていることは否めないでしょう。

新築マンションの供給数が少ない

首都圏の新築マンションの供給戸数は減少傾向です。

つまり出物が少ないということです。

需要に対して供給が追いついていない状況であれば、必然と価格は上がりますね。

理由はマンション用地の確保です。マンション用地はそれなりの面積確保が必要です。
しかし、不動産市況が高騰しており、そういった土地の仕入が難しくなっているわけです。

仕事上、不動産関連の業者の方と話をしても用地仕入は相当難しくなっているそうで、テナントが入った物件を一旦買ってしばらく賃貸物件として持つ。数年後にテナントが退去した後、開発に着手することも多いようです。

ロシア・ウクライナ問題で世界的に物価が高騰中

ロシア・ウクライナの問題から資源価格が上昇しています。

足元、ロシア・ウクライナの問題は長期化しており、出口が見えません。今後も物価上昇は続くことが予想されます。

不動産価格において、インフレの影響はもちろんあります。特に建材価格は高止まりしています。マンションだけではなく、戸建もウッドショックなんてワードを一時、ニュースでよく耳にしましたよね。

円安が定着化し、海外のマネーが流入しやすい

円安は海外から見れば間違いなくお買い物をするうえで有利です。

なぜなら、数年前と比べて為替だけで約30％のお買い得な状況が発生しているからです。

為替というのは非常に大きな影響があると改めて思います。急速に円安が進んだ2022年半ば以降はドル円が150円近くでした。それまで110〜115円だったわけですから、バーゲンセール到来ですよね。

東京マンション相場は今後下落するのか

結論を言うと、東京のマンション価格は下落しないと考えます。

なぜなら、需要となる人口が減らない、むしろ増える。住まいとしてのマンションへのニーズはさらに強い、マンション価格は長期トレンドで右肩上がりだからです。

詳しく内容はこれから説明していきます。内容を見ると、やはり東京のマンションは価格下落は見込めない、むしろ早く買ったほうがいいと考えることになるかもしれません。

日本の金融政策

日本の低金利環境が終わりを迎えた場合、間違いなく不動産相場は影響を受けると思います。ただ、私は欧米のような急激な金融引き締めは国内では起こらないと思います。

事実、欧米のような金融政策を日本はとっていません。

たしかに日銀の黒田総裁は、今後の交代を見据えたのか、2022年12月にイールドカーブコントロールの方針転換が発表されました。事実上の利上げとして、かなりのニュースになりました。

もしかしたら、多少の利上げは今後あるかもしれません。

しかし、人口は減っていて住宅産業は国内の個人消費の主要な割合を占める重要な消費です。ここに冷や水をかけるのは日本の経済を冷やすことと同義です。そのてん、日本の経済がどのくらいの力強さを持っているのか疑問です。

住まいに対する価値観の変化

コロナによる東京離れは、一時的なものでしかなかったようです。

繰り返しますが、アクセスがよい都心部に共働き世帯を中心に人口が集中し、住まいの需要は集まっています。

実際にコロナショックをうけても、マンション価格はそこまで下がりませんでした。

結局、テレワークの普及により住環境へのこだわりを求める方は増えました。質が重視される傾向が強くなって、利便性と快適性を兼ね備えた都心マンションの良さが再確認されることになります。

マンション価格の超長期トレンドは右肩上がり

マンション価格は長期的には右肩上がりです。

これを見ると、やはり2013年以降の金融緩和が影響していることは間違いなさそうです。

ただ、マンションに比べて戸建のグラフはそこまで右肩上がりにはなっていないところを見ると、これまで説明してきたマンション価格が上昇する要因が、マンションほどは戸建には影響していないということですね。

1億円超の高額物件は別次元

東京都心の1億円超えのマンションは価格が下がらないどころか、むしろ価格が高くなるかもしれません。

購入している方は富裕層なので、経済動向にはあまり左右されない傾向があります。

さらにこれまで述べてきたような以下の点からも、高価格帯の物件は下落しないでしょう。

• 都心では今後の新築マンションの供給戸数は減少することが見込まれます。
• 海外の投資家からも、日本の安全性や品質の高さには定評があります。
• 円安効果

東京マンション価格の暴落待ちするリスク

結論、買い時は誰にもわかりません。

むしろ暴落することがあるのかないのかを考えるよりも早く買って、早く借金を減らし自分の資産にするほうが賢明です。

これまで説明したように、マンション価格が今後大きく下落する見込みはなさそうです。仮に日本の金融政策が方向転換し、金利が上がるとすれば住宅ローンが借りられないことも想定されます。

つまり価格の暴落待ちは逆にリスクになりうることをこれから説明しますね。

マンション価格下落を待つことのリスクとは

一番のリスクは買い時を見失って、住宅ローンが借りられなくなることです。

なぜなら戸建でもマンションでも、住宅ローンを組まずにキャッシュで購入できる人はごく一部だからです。

以上から、物件の価格下落だけを待って買い時を見失うことは逆にリスクだということを覚えておいてください。

まとめ

東京マンション価格は高止まりしています。なぜマンション価格が高いのか、その背景について説明しました。

さらに、東京マンション価格の今後の見通しについて、住宅ローンの金利が大きく上がって購入が冷え込まない限り値下がりすることはなさそうです。

むしろ、今は不動産バブルだという見立てのもと、いつか価格が暴落することを待つほうがむしろリスクです。

今の不動産価格は、過去言われていたように「新築は買った瞬間、中古物件となって2割下がる」こともないくらい中古価格も堅調です。

価格を意識しすぎた場合、逆に住宅ローンが組めないリスクや、購入までに支払った家賃でローンの返済を進められるという考えもあるのではないでしょうか・要は買いたい時が買い時ということです。