東京23区のヒエラルキーとは?!不動産投資に向いているのはどこ?

この記事では、東京都23区でどの区が住みやすい区なのかについて書いていきます。23区内で不動産投資のための物件を探している方もぜひご覧ください。

そもそもヒエラルキーって何?

ヒエラルキーとは、ピラミッド型の階層的な構造を言います。ピラミッドのような上下の序列の形をイメージするとわかりやすいですね。

今回は、まずは23区の各区の特徴をそれぞれ紹介してから、東京23区のヒエラルキーを考えていきます。

東京23区それぞれの特徴とは?

①千代田区

千代田区には皇居と東京駅があり、まさに日本の中心地となっています。

丸の内、大手町、神田など、大型オフィス街があり、住む町というよりはオフィス街というイメージが強いかもしれません。墨田川付近には高級マンションも立ち並んでいます。

主要駅は、東京駅、大手町駅、神田駅、秋葉原駅です。

②中央区

中央区は、伝統和食と商売の街と言えます。主要駅は、銀座駅、日本橋駅、築地駅であり、大人が昼に買い物を、夜に遊びを楽しむための街であるという感じですね。

③港区

港区には、高級マンションや高級飲食店が多いです。そして、六本木や麻布など、著名人の遊び場としても有名です。それだけでなく、IT系企業や外資系証券などの本社も存在します。そのため、経営者や高収入のサラリーマンも多く住んでいます。富裕層の住むエリアとして有名ですね。

主要駅は、六本木駅、麻布十番駅、赤坂駅です。

④新宿区

新宿区は、都内で有数のオフィス街兼歓楽街と言えます。

歌舞伎町や大久保周辺は外国人も多く治安に不安があります。

主要駅は、新宿駅、高田馬場駅、神楽坂駅です。

⑤文京区

文京区には東京大学をはじめ、学校が多いです。閑静な住宅街となっています。

大学が多いため、有名な大学病院も多いです。

歓楽街や外国人は少なく、治安は良いです。

主要駅は、水道橋駅、お茶の水駅、後楽園駅です。

⑥台東区

台東区には古き良き日本の大衆文化が残っています。外国人も多数押し寄せるほど観光スポットも多いです。また、昼からお酒を飲める店が多いため、飲酒している人も多いです。

主要駅は、上野駅、浅草駅、日暮里駅です。

⑦墨田区

墨田区と聞くと日本の国技である相撲のイメージがあります。それに加えて、下町文化が根付く街です。スカイツリーの完成により、観光名所になっているのは皆さんご存じのとおりですね。最近、一人暮らしの人気が上昇しています。

主要駅は、錦糸町駅、押上駅、両国駅です。

⑧江東区

江東区は、埋め立て地にタワーマンションが多数建設された場所です。

豊洲市場の移転で有名になっています。

IT系企業の本社が多いイメージです。

主要駅は、豊洲駅、新木場駅、門前仲町駅です。

⑨品川区

品川区は、品川駅付近に大企業の本社が立ち並んでいます。ここもオフィス街です。

周辺には下町大衆文化が残る商店街や飲み屋街も多いです。

主要駅は品川駅、五反田駅、大井町駅です。

⑩目黒区

目黒区は、高級マンションが多いです。芸能人が多く住んでいるイメージですね。

おしゃれなレストランや少し高めな居酒屋が多いです。

主要駅は、目黒駅、中目黒駅、自由が丘駅です。

⑪大田区

大田区は、周辺住民以外からは知名度は低いですが、田園調布など有名な場所もあります。

遊ぶ場所はあまりないです。

主要駅は、蒲田駅、大森駅、田園調布駅です。

⑫世田谷区

世田谷区には、東京のミドルクラス以上の人が多く住んでいます。

駅によって雰囲気と住民層が全く異なります。

主要駅は、三軒茶屋駅、下北沢駅、二子玉川駅です。

⑬渋谷区

渋谷区の中の渋谷や原宿を中心として若者の街となっています。渋谷駅はイベントがあるごとに人が集まって混乱が生じることから、治安は悪化しています。

ただし、恵比寿や代官山は街の雰囲気と住んでいる人が全然違います。

最先端のIT系企業は渋谷に多く集まっていることから、高収入者が周辺に住んでいます。

主要駅は、渋谷駅、原宿駅、恵比寿駅、代官山駅です。

⑭中野区

中野区には芸人が多く住んでいます。飲み屋やカルチャーが充実しています。新宿へのアクセスが良いです。

主要駅は、中野駅、東中野駅、中野坂上駅です。

⑮杉並区

杉並区は、都心から絶妙な距離に位置しています。大規模住宅街です。各駅の駅前には商店街、大規模スーパーがあり、暮らしのための街と言えます。高円寺は、ファッションや音楽のカルチャー要素が強い、いわば若者の街です。

主要駅は、阿佐ヶ谷駅、萩窪駅、高円寺駅です。

⑯豊島区

豊島区の中の池袋に行けば、とりあえずなんでもできるし、手に入ります。

しかし、池袋近辺の歓楽街は、治安が悪いです。

東京駅や空港のアクセスはいまいちとなっています。

主要駅は、池袋駅、巣鴨駅、大塚駅です。

⑰北区

北区は、ファミリー向けマンションや団地が多いです。

埼玉県の近くに位置しており、雰囲気は埼玉に近いです。

赤羽の飲み屋街が有名で、昼から飲んでいる人が多いです。

主要駅は、赤羽駅、王子駅、田端駅です。

⑱荒川区

荒川区は下町の雰囲気漂う住宅街です。路線は山手線ですが、家賃は安くなっています。

主要駅は、日暮里駅、西日暮里駅、南千住駅です。

⑲板橋区

板橋区は東京というよりも埼玉というイメージがついていますが、しっかり東京です。

郊外でファミリー層が多いため、スーパーも多数あります。

学生の1人暮らしも多く、チェーン系の飲食店も多数あります。

主要駅は、成増駅、板橋駅、高島平駅です。

⑳練馬区

練馬区には農地が多く、東京23区の雰囲気はほぼないかもしれません。

新幹線や飛行機を使う機会が多い人には向きません。

主要駅は、練馬駅、光が丘駅です。

㉑足立区

足立区は家賃が安く、都心へのアクセスが良いです。

北千住に行けば、飲食や買い物は満足できます。

主要駅は、北千住駅、綾瀬駅です。

㉒葛飾区

葛飾区といえば、寅さん、両さんをイメージする人も多いかもしれません。人情と下町の街と言えます。

飲食店や近所の人が積極的に交流してきます。人情の街なので…

主要駅は、新小岩駅、京成高砂駅、亀有駅です。

㉓江戸川区

江戸川区は、東京ですが、水と緑、自然が多い場所です。

千葉に近いため、ディズニーランドには行きやすいです。

主要駅は、葛西駅、西葛西駅、小岩駅です。

東京23区で不動産投資をするメリットとは?

ここまで、東京23区の各区の特徴を見てきました。

ここからは、不動産投資という視点から東京23区のどの区が適しているのか、東京23区のヒエラルキーを見ていきます。

まずは、東京23区で不動産投資をするメリットを紹介します。

地方に比べて不動産への需要大!

東京は国内で政治や経済に関する重要な場所が集まっています。その中の中心が23区です。

そのため、東京から転出する人よりも転入する人が多く、地方に比べて不動産への需要が大きいです。

安定した家賃収入!

東京は不動産への需要が高いのですが、このように物件の需要が高いと家賃も高くなる傾向があります。そうすると、東京で賃貸物件を所有していれば、安定して高い家賃収入を見込むことができます。特に23区は東京の中心であるため、家賃はより高くなります。

単身者住宅（ワンルームマンション）の需要が拡大中!

少子高齢化や晩婚化・未婚化の影響により、単身で生活する人が増えています。そのような単身者は戸建てを持つ必要はなく、ワンルームマンションで十分と言えます。そして、就職や進学、交通の便でも便利な都心、特に23区では、ワンルームマンションの需要が拡大しています。

東京23区のヒエラルキー（不動産投資の観点から）

東京23区の平均年収

総務省「令和3年度課税標準額段階別所得割額等に関する調」を参照して、23区の推定平均年収を計算すると、上位5位までは以下の通りです。

1位	港区	1184万円
2位	千代田区	985万円
3位	渋谷区	911万円
4位	中央区	712万円
5位	目黒区	638万円

港区をはじめ、高級なイメージの強い区がそのまま上位に入っていますね。なお、文京区、世田谷区、新宿区など23区の西側に位置する区も平均年収が高い傾向にあります。その理由としては西側はオフィスワーカーが多いことが挙げられます。

東京23区の家賃相場

ライフルホームズの「東京23区の家賃相場情報」を参照すると、家賃相場の上位5位までは以下の通りとなります。

1位	港区	13.15万円
2位	千代田区	12.34万円
3位	渋谷区	12.24万円
4位	中央区	11.30万円
5位	台東区	10.92万円

1位から4位までは平均年収と同じ順位になりましたね。

なお、家賃相場が10万円を超えた区としては新宿区、文京区、江東区、目黒区がありました。

東京23区の認可保育園の入りやすさ

住まいサーフィン「認可保育園入りやすい?入りにくい?駅ランキング」を参照すると、認可保育園の入園倍率の上位5位は以下のようになります。

1位	千代田区	1.79倍
2位	豊島区	2.53倍
3位	目黒区	2.56倍
4位	板橋区	2.76倍
5位	葛飾区	2.78倍

他にも文京区や港区は入園倍率3倍を切っており、認可保育園に入りやすいと言えます。

東京23区の大学進学率

東京都の統計「令和4年度　学校基本方針（学校基本調査報告書）」によると、上位5位は以下の通りです。

1位	千代田区	81.7％
2位	渋谷区	80.7％
3位	文京区	79.7％
4位	目黒区	79.3％
5位	港区	78.6％

大学進学率が70％以上の区としては、中央区、新宿区、墨田区、品川区、世田谷区、中野区、杉並区、豊島区、北区、板橋区など多くありました。

東京23区の犯罪件数

警視庁の「令和4年　区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」を参照したところ、上位5位は以下のようになりました。

1位	文京区	898件
2位	荒川区	1143件
3位	目黒区	1327件
4位	中野区	1880件
5位	北区	1926件

なお、墨田区も犯罪件数2000件を切っています。

不動産投資に向いている区は?

各区の特徴や以上のランキングを見てみると、文京区や目黒区などは、家賃相場が10万円以上で治安も良くその他のランキングの上位に入っているため、おすすめできます。

なお、他の区も良い特徴はたくさんありますので、不動産投資をする場合は、東京23区を検討すると良いかもしれません。