要注意！サブリースは簡単に解約できない？理由や解約方法を解説

不動産投資で心配なことといえば、空室によって収入が安定しなくなることでしょう。

オーナーには1番避けたいリスクですよね。

このリスクに対する策として最近では「サブリース」が注目されています。

サブリース会社が複数戸まとめて買ってくれるため、収入を安定化できるメリットがあります。

一方で、サブリース会社とのトラブルが問題になっており、解約ができないという事例も出ています！

そこで今回はサブリースを解約できる事例やリスクについてまとめました。

なぜサブリースを簡単に解約することができないのか？

実はサブリース契約は不動産を持つオーナーではなく、

サブリース会社の借主側が借地借家法と呼ばれる法律で保護されるようになっています。

つまり、サブリース契約においてオーナー側が不利になるということですね。

しかしこれは借主側からすると当然の権利だと思います。

例えば、賃貸住宅に住んでいるとします。

ある日急に正当な理由がないのに、

大家さんから出てってくれと言われても困惑しますよね？

立場としては弱い借主を法律で守るというのは何も間違ったことではありません。

しかしサブリース契約ではそれが裏目に出てしまっているのです。

オーナー側に正当な理由があれば解約することは可能

借主側の権利が優先されているため簡単に解約はできませんが、

オーナー側に正当な理由があれば解約できる可能性が高まります。

この正当な理由としては、

• オーナー本人やその親族が物件を使用する
• 建物の老朽化などが原因で取り壊す必要がある
• ローン返済が困難、再開発事業などが理由で、物件を売却せざるをえなくなった
• 立ち退き料を払う

などが挙げられます。

簡単に目を通してみてもわかる通り、

オーナーが解約せざるを得なくなった状況でしかオーナー都合の解約が通りません。

例えば、利回りを向上したいなどの理由では解約はできないということ。

法律で借主側が守られていることから、オーナー側の利益のためという理由は通じないので注意が必要です。

しかし、サブリース会社が家賃を滞納し続けているなど、

明らかな理由があればオーナー側の理由によらず解約が可能です。

サブリース解約の流れ

サブリースを解約できる理由を知ったところで、サブリース解約の流れを確認していきましょう！

1．契約書の解約条項の内容を確認する

サブリース会社と契約した際に契約書には解約条項が記載されています。

特に、

• 解約を通告する期限
• 解約で発生する違約金
• 契約の満期

などは今後の交渉で重要になってくるためしっかり確認しましょう。

これらの条項を確認しないと、予期せぬトラブルに発展する可能性があります。

2．サブリース会社に連絡、解約通知書を送る

契約書を確認した後は、サブリース会社に電話などで解約をするという内容を伝えます。

その後に解約通知書を作成し、郵送します。

解約通知書は検索すると、全日本不動産協会が作成したひな形が用意されています。（こちら）

• サブリース会社の名称
• オーナーの氏名・住所・捺印
• 対象の物件
• 契約期間
• 契約終了希望日
• 契約書の〇条に準じるのか

などの事項が必要です。

3．サブリース会社と交渉を進める

連絡の段階でサブリース会社が解約に同意すれば、問題はないのですが、

解約に応じない場合もあります。

その場合は、サブリース会社と解約へ向けて交渉を進める必要があります。

しかし、法律などの専門知識が関わってくるので、

オーナー1人で解決するのは難しいでしょう。

そのため、サブリースに詳しい弁護士や不動産投資会社に

相談することをおすすめします。

サブリース解約後に必要な手続きとは？

サブリース会社との契約を解除した後は、

新しい不動産会社を探して契約するのが一般的です。

そして新しく管理会社が変わったことを入居者に通知し、
契約を更新します。


また、新しく賃貸の募集をかけることも重要です。

サブリースの解約で発生するリスク

サブリース契約を解消したからといってメリットばかりを受ける訳ではありません。

違約金や立ち退き料を払わなければならない

多くのサブリース会社は違約金を払うことを解約の条項に入れています。

一般的な違約金の相場は家賃6ヶ月分とされています。

ただ、これは契約する会社によって前後するため、

チェックすることをおすすめします。

また、部屋を借りたサブリース会社がさらにまた別のサブリース会社へ又貸しする、

というケースもあります。

その場合は、二重に違約金が発生するため、相場以上のお金を支払わなければなりません。

さらに、解約の交渉でサブリース会社が応じなかった場合は、

立ち退き料を払う可能性が出てきます。

そのため、解約する際は予算に余裕を持っていた方が良いでしょう。

解約しても収入が上がらないこともある

サブリースを解約することで家賃収入が上がることもありますが、

逆に下がってしまうということもままあります。

それは入居率が低かったり、新しい入居者が入ってこず、やむを得ず家賃を下げるといった場合です。

サブリースを解約しても確実に収入が上がるという保障はありません。

解約を考える際にリスクとリターンをしっかり考える必要があります。

まとめ

今回はサブリースの解約に関する内容をまとめました。

サブリースの解約までに場合によってはスムーズにいかない場合があります。

やはり1人で対処するとなると、ストレスなども重なってくるかもしれません。
そのため、弁護士などその筋の方にまずは相談することをおすすめします。